日期：2025-09-13 05:26:09
作者：国家发展改革委投资所融资室主任李泽正
随着我国基础设施建设进入存量优化与增量提质并行的新阶段，作为盘活存量资产、拓宽社会资本投资渠道的关键工具，基础设施REITs市场发展备受关注。为推动基础设施REITs市场持续健康发展，国家发展改革委出台了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（以下简称《通知》），对《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）作了进一步细化完善，从扩围扩容、支持扩募、高效审核、组织保障等多个维度，为基础设施REITs市场注入新的发展动力，对推动基础设施领域高质量发展、促进资本与实体资产深度融合具有重要意义。
一、多方向拓展基础设施REITs市场规模与资产类型
《通知》从鼓励大体量项目发行、加快成熟资产申报、推进潜在资产发行、探索新资产路径等多维度提出要求，这一系列举措相互支撑、协同发力，对推动基础设施REITs市场高质量发展、助力基础设施领域提质增效具有重要作用。
首先，鼓励发行规模大的基础设施REITs项目有利于提升市场吸引力与影响力，发挥示范引领效应，从“体量维度”为基础设施REITs市场注入强劲动力，是筑牢基础设施REITs市场发展“压舱石”。大体量项目往往对应着优质的基础设施资产，如大型交通枢纽、跨区域能源基地等，这类资产通常具有现金流稳定、运营周期长、抗风险能力强的特点，有利于吸引保险、社保、公募基金等长期机构投资者入场，形成“大型项目引领、中小项目跟进”的良性发展格局，加速市场扩容进程。
其次，加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报是从“稳定性维度”为基础设施REITs市场筑牢发展根基，其意义与作用体现在“稳供给、强信心、优结构”三个层面。从“稳供给”来看，这类成熟资产是REITs市场的“重要储备资源”。从“强信心”来看，成熟资产的良好表现是提升投资者信心的“关键抓手”。从“优结构”来看，成熟资产的多元化布局能够优化市场资产结构。
再次，加大供热、水利、数据中心等潜在资产类型项目发行组织力度有利于激活市场发展“新动能”。供热、水利等基础设施与居民生活息息相关，资产规模庞大但证券化率较低，发行基础设施REITs的潜在空间巨大。数据中心是数字经济时代的“新型基础设施”，随着5G、人工智能、云计算等技术的发展，市场需求呈爆发式增长。加大这些潜在空间巨大的资产发行基础设施REITs，既是大力促进基础设施REITs市场扩容的“关键一招”，也精准匹配了经济社会发展需求，有利于更好发挥基础设施REITs对国民经济社会发展的支撑作用。
最后，探索新资产类型项目发行路径将开辟基础设施REITs市场发展“新蓝海”。铁路、港口等交通基础设施，特高压输电、通信铁塔等能源和信息基建，以及文化旅游、养老设施等民生服务类资产的纳入，能够大幅丰富市场资产类型，解决“资产供给瓶颈”问题，为市场注入长期增长动力。同时，探索这些资产的发行路径，能够为市场提供更多差异化的基础设施REITs产品，满足不同投资者的风险收益偏好，同时推动市场形成“多资产类型、多收益层级、多风险维度”的多元化发展格局，提升基础设施REITs市场的包容性与生命力。
二、以支持扩募助力基础设施REITs市场迈向规模化发展
为推动基础设施REITs做大做强，《通知》从直接受理、优先推荐、跨行业跨地区支持扩募等方面，进一步优化、完善基础设施REITs扩募机制，精准切中基础设施REITs市场扩募环节的关键需求，对优化基础设施资源配置、推动基础设施REITs市场高质量发展具有重要战略意义。
《通知》提出符合申报条件的新购入项目，将直接受理、优先评估，符合条件的项目将加快推荐，本质是通过“前端把关+后端提速”的组合模式，为基础设施REITs扩募新购入项目打通“绿色通道”，其意义与作用集中体现在“降成本、提时效、强保障”三个层面。从“降成本”来看，省级发展改革部门、中央企业作为“前端把关者”，提前对项目合规性、资产质量、收益稳定性进行筛选，有利于推动进入国家层面审核的项目均符合核心要求，减少后续因基础条件不达标导致的反复修改与审核延误，降低项目申报的沟通成本与时间成本。从“提时效”来看，符合条件的项目缩短了从项目申报到获批的周期，让基础设施REITs产品能更灵活地响应市场机遇，提升资产配置的及时性与精准性。从“强保障”来看，省级发展改革部门与中央企业的前端把关，让国家层面的审核资源能更集中于优质项目，提升整体审核效率，形成“前端筛选保质量、后端提速促落地”的良性循环。
《通知》明确支持基础设施REITs跨行业跨地区新购入资产，有助于分散风险，构建多元化收益结构。支持已上市REITs新购入不同行业、不同地区领域项目，突破了“同类资产扩募”的局限，通过“关联性资产组合”实现风险分散与收益互补，为基础设施REITs产品打造“抗风险能力更强、收益结构更优”的资产组合，其意义与作用主要体现在“分散风险、提升收益弹性、挖掘协同价值”三个方面。从“分散风险”来看，跨行业跨地区资产配置能有效对冲单一行业、单一区域波动风险。而“关联性+跨行业+跨区域”的配置模式，比单纯的同类资产配置更能抵御市场风险，提升产品的抗风险能力。从“提升收益弹性”来看，关联性跨行业、跨区域资产能为REITs带来“稳健收益+成长收益”的双重回报，既可保障REITs的基础收益，又赋予产品一定的收益增长空间，让REITs能适应不同市场环境下的投资者需求，提升产品的市场吸引力。从“挖掘协同价值”来看，关联性跨行业、跨区域资产之间可形成“资源互补、业务联动”的协同效应。如REITs购入物流园区（仓储物流行业）与配套商业设施（商业地产行业），物流园区的企业员工可成为配套商业的核心客群，而商业设施的完善又能提升物流园区对企业的吸引力，二者相互促进，共同提升资产价值，实现“1+1>2”的协同价值。
三、多措并举提升基础设施REITs服务水平
在基础设施REITs市场向多元化、规范化发展的关键阶段，《通知》提出“建立健全民间投资项目发行基础设施REITs专项协调服务机制，积极支持更多符合条件的民间投资项目发行上市”，同时“上线基础设施REITs项目信息系统，开展项目申报全流程标准化、信息化管理”。这两项举措分别从“市场主体赋能”与“管理效率升级”两大维度发力，既为民间资本参与REITs市场扫清障碍，又为项目申报管理提供技术支撑，对完善REITs市场生态、推动市场高质量发展具有重要现实意义
民间投资作为我国投资领域的重要力量，在基础设施、社会民生、新兴领域项目长期投资，积累了大量存量资产，其参与基础设施REITs市场的积极性与潜力依然十分巨大。建立专项协调服务机制通过“靠前服务、主动协调、申报单列”的精准举措，为民间投资项目搭建“绿色通道”，有利于降低民间投资项目参与成本，提升申报便利性。特别是“申报单列”意味着将民间投资项目与其他类型项目分开审核、单独统计，对激发民间投资项目参与基础设施REITs市场的积极性，优化鼓励民间投资政策，激发市场竞争活力具有重要的示范意义。
建立基础设施REITs项目信息系统通过“全流程标准化、信息化管理”，结合“进度可查询、流程可追溯”的功能设计，实现“申报环节标准化、审核依据透明化”，有利于规范基础设施REITs申报、审核，大幅提升申报与审核的效率；有利于提高工作效率，构建“企业放心、部门高效”的良性互动关系；有利于强化责任监督，保障申报合规性，优化申报流程与审核标准，推动REITs管理体系持续完善。
此外，《通知》还提出建立基础设施REITs项目工作台账，优先推荐净回收资金占发售基金总额比例较高的项目，对基础设施REITs工作表现突出的地方进行通报表扬，完善与有关地方、部门、市场主体常态化沟通机制等措施，为REITs市场健康稳定发展营造良好环境，助力市场持续迈向规范化、高质量发展新阶段。
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